Las terrazas o patios que son cubiertas del edificio y que además figuran en la escritura de división horizontal como de titularidad del propietario… ¿Quien debe ser el responsable de conservación y mantenimiento? Y si hablamos de las terrazas a nivel… ¿Quien debe conservarlas?
Lo primero que debemos hacer es revisar lo que dice la legislación. Por ello vamos a consultar el artículo 396 del Código Civil: tanto las terrazas como las cubiertas tienen la consideración de elementos comunes del edificio así como los elementos estructurales, dentro de los cuales, se encuentran incluidos la capa de impermeabilización o tela asfáltica.
Es importante comprender, a la luz de la legislación, que estos elementos no dejen de ser comunes por el hecho de que un propietario, por la ubicación de su vivienda o local, tenga atribuido su uso privativo o incluso pueda llegar a aparecer este elemento como de titularidad privada.
Por consiguiente, el mantenimiento ordinario de la terraza-cubierta o de la terraza a nivel del propietario que hace uso de la misma entro del cual, se encuentra incluido, el mantenimiento y conservación del pavimento, del sumidero, limpieza y eliminación de restos vegetales, etc…, por lo que cuando hay daños por ausencia o dejación de este mantenimiento ordinario le corresponde asumir su reparación al propietario que tenga asignado el uso privativo de la terraza o incluso su titularidad.
Es diferente la situación cuando los daños tienen su origen en un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, donde le corresponderá la reparación a la comunidad como obras de conservación y mantenimiento del edificio tal y como establece el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En conclusión, pueden existir tres supuestos determinados por un informe técnico:
1.- La humedad se origina por un incorrecto mantenimiento del suelo o un mal uso de dicha terraza por parte del propietario: debe sufragar la reparación el propietario.
2.- La humedad se origina únicamente por un defecto en la capa de impermeabilización o tela asfáltica: dado el carácter de elemento estructural y, por lo tanto, común, debe sufragar la reparación la comunidad como obra necesaria de conservación y mantenimiento del edificio.
3.- La humedad se origina por ambas causas, es decir, incorrecto mantenimiento del propietario y el deterioro propio de la capa generalmente por el paso de los años: en estos casos, suele repartirse los gastos de reparación al 50% o lo que acuerden las partes.
Por consiguiente el propietario que dada la ubicación de su vivienda o local tiene atribuido el uso privativo de la cubierta, deberá sufragar los gastos derivados de su mantenimiento ordinario derivados de su uso pero no de los derivados de la reparación de la asfáltica al ser elementos de carácter estructural, salvo que en los estatutos o normas contenidas en la División Horizontal se establezca que la reparación de la impermeabilización le corresponde a los propietarios que tienen asignado el uso privativo de la cubierta.
¿Tiene algún problema con las terrazas o cubiertas? No dude en hacernos llegar sus preguntas o dudas.