¿Quién debe pagar las filtraciones y humedades que se originan en una terraza de uso privativo?

Partimos de un supuesto, sobre el que vamos a intentar dar una respuesta. En una comunidad hay filtraciones de agua hacia una vivienda…y estas filtraciones provienen de una terraza. En este supuesto vamos a imaginar que en la división horizontal que establece lo siguiente: «Vivienda de 3 dormitorios, en planta cuarta, con un superficie de 83 metros cuadrados más una terraza de 25 metros cuadrados que es privativa y que linda con…»

La pregunta que debemos resolver es clara: ¿A quién le corresponde la reparación de las humedades o filtraciones de dicha terraza?

En lo estructural, por el destino que cumple, la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza está situada en la última planta del edificio y se configure como privativa (TS, civil de 8 de junio de 2012).

Hay una sentencia que se manifiesta en la misma dirección del Tribunal Supremo, con fecha 24 de abril de 2013, que indica que no es posible atribuir la propiedad exclusiva a favor de algún propietario de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado, encima del techo, con el objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos comunes esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior.

De todo ello extraemos que aunque la terraza se puede configurar como elemento privativo, no lo es en la medida que constituye la cubierta del edificio, en cuanto a elemento que asegura la impermeabilidad del edificio. Sea como fuere, lo determinante a la hora de resolver quien debe asumir el coste de las reparaciones no viene estrictamente determinado por la titularidad, privativa o común de la terraza, sino por la naturaleza de los gastos a satisfacer, que están en relación con el carácter de la reparación a efectuar. Así, si son ordinarios o normales, de conservación o de uso, corresponderán a los usuarios de la terraza, pero si son extraordinarios y el elemento a reparar cumple función estructural de elemento de cubrición, actuando en beneficio común, debe hacerse cargo la comunidad.

En conclusión, la reparación de dicha terraza para eliminar las filtraciones corresponde a la comunidad de propietarios.

Gescity – Administradores de fincas

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